(En español detrás)
When I was a graduate student at Columbia University’s real estate program, a grizzled veteran of the real estate industry opened his class with the following loosely quoted statement (the passage of more than a decade has rendered me unable to remember what he said verbatim):
“I don’t know what all this business is with conduit and mezz and CMBS. If you’re in real estate, there’s a loan and there’s cash; debt and equity. It’s pretty simple, actually. Once you get away from cash and debt, you’re no longer playing the real estate game, you’re in the realm of financial engineering. That is not real estate.”
That statement has stuck with me throughout my career. This was, by all accounts, a successful developer and investor imploring us to stick to the basics. As students, we had enrolled in a real estate program, not a finance program. That said, there is certainly an ability to create more value through the proper use of financial mechanisms, in some cases. It is also a different real estate investment landscape today than fifty years ago, roughly when my professor would have started his career. After all, to be successful in a hyper-competitive bidding environment, you need to exploit every advantage you are legally able to utilise.
But, what happens to our built environment when strategies centered on financial maneuvering supplant physical manifestations of our decisions?
Taking real estate decisions out of developers’ hands and putting them in to financial analysts’ hands strikes me as similar to allowing insurance companies to make health care decisions, rather than doctors. Granted, real estate is not a science with life or death implications, but it does affect all of us, sometimes in very profound ways.
As has been previously mentioned, the physical environment matters in many different ways. If a project only works as a result of complex financial maneuvering, perhaps that is a signal for the developer to re-examine his/her strategy, public planners to re-assess as-of-right approvals and, yes, even the lender to go back to the underwriting drawing board.
Real estate development is the practical application of dreaming and reality, so long as those doing the dreaming and those bringing them back to earth are in the right roles.
Article originally appeared on Howard’s website ‘The Agora’ here.
Source; flickr.com/photos/the-tim
El sueño inmobiliario.
Cuando yo era un estudiante graduado en el programa de bienes raíces la Universidad de Columbia, un curtido veterano de la industria de bienes raíces abrió su clase con la instrucción que sigue vagamente citado (el paso de más de una década ha hecho que me incapaz de recordar lo que dijo textualmente):
«No sé lo que todo este asunto es con el conducto y mezz y CMBS. Si usted está en bienes raíces, no es un préstamo y no hay dinero en efectivo, deuda y capital. Es muy sencillo, en realidad. Una vez que te alejas de efectivo y deuda, ya no estás jugando el juego de bienes raíces, usted está en el campo de la ingeniería financiera. Eso no es de bienes raíces. »
Esta afirmación se ha quedado conmigo durante toda mi carrera. Este era, a todas luces, un exitoso promotor e inversor pidiéndonos a pegarse a los fundamentos. Como estudiantes, que se había matriculado en un programa de bienes raíces, no un programa de financiamiento. Dicho esto, no es ciertamente una posibilidad de crear más valor mediante el uso adecuado de los mecanismos financieros, en algunos casos. También es un paisaje diferente de inversión inmobiliaria en la actualidad que hace cincuenta años, aproximadamente, cuando mi profesor hubiera empezado su carrera. Después de todo, para tener éxito en un entorno altamente competitivo de licitación, es necesario aprovechar todas las ventajas que son jurídicamente capaces de utilizar.
Pero, ¿qué pasa con nuestro medio ambiente construido, cuando las estrategias centradas en las maniobras financieras suplantar a las manifestaciones físicas de nuestras decisiones?
La toma de decisiones de bienes raíces fuera de las manos de los desarrolladores y ponerlos a analistas financieros manos me parece similar a permitir que las compañías de seguros para tomar decisiones de atención de salud, en lugar de médicos. Por supuesto, los bienes raíces no es una ciencia con la vida o la muerte implicaciones, pero sí nos afectan a todos, a veces en formas muy profundas.
Como se ha mencionado anteriormente, el entorno físico importa de muchas maneras diferentes. Si el proyecto funciona sólo como resultado de las maniobras financieras complejas, tal vez eso es una señal para el desarrollador de volver a examinar sus o su estrategia, los planificadores públicos para volver a evaluar como de derecha aprobaciones y, sí, incluso el prestamista a volver a la mesa de dibujo de suscripción.
El desarrollo inmobiliario es la aplicación práctica de los sueños y la realidad, siempre y cuando los que realizan el sueño y los que traerlos de vuelta a la tierra están en los puestos correctos.
Article originally appeared on Howard’s website ‘The Agora’ here.
Source; flickr.com/photos/the-tim